Bộ Tài chính vừa có tờ trình dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 103/2024 quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Thời gian qua, tại một số địa phương ghi nhận tình trạng bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 tăng cao so với bảng giá cũ, khiến người dân phải nộp tiền sử dụng đất cao gấp nhiều lần khi được chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở. Mức chênh lệch này trở thành gánh nặng lớn với các hộ dân có nhu cầu thực sự về nhà ở.

Đơn cử là vụ việc một hộ dân tại TP. Vinh, Nghệ An bị yêu cầu nộp gần 4,5 tỷ đồng khi xin chuyển mục đích sử dụng 300m² đất vườn sang đất ở khiến dư luận đặc biệt quan tâm. Nguyên nhân được cho là bắt nguồn từ bảng giá đất mới ban hành, với giá đất tăng mạnh so với trước, dẫn đến việc người dân phải gánh mức thuế, phí và tiền sử dụng đất rất cao, khó có khả năng chi trả.

Theo phản ánh, có những trường hợp khi chuyển mục đích sử dụng, tiền sử dụng đất phải nộp thậm chí cao hơn cả trị giá thực tế của miếng đất. Điều này làm phát sinh nhiều vướng mắc, nhất là với các hộ dân có đất vườn, ao liền kề nhà ở, muốn hợp thức hóa quyền sử dụng đất.

Để tháo gỡ khó khăn cho người dân, Bộ Tài chính đã trình Chính phủ 2 phương án cụ thể:

Phương án 1 (kế thừa tinh thần của Nghị định 45/2014/NĐ-CP trước đây): Bổ sung quy định về mức thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn, ao liền kề nhà ở hoặc đất có nguồn gốc từ đất vườn, ao - vốn không được công nhận là đất ở, sang đất ở. Cụ thể: tính 30% mức chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở; tính 50% mức chênh lệch đối với phần diện tích vượt hạn mức.

Phương án này cũng áp dụng cho đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở đã được công nhận theo Luật Đất đai 2024.

Theo Bộ Tài chính, phương án 1 giảm được nghĩa vụ về tiền sử dụng đất của người dân khi giá đất tính tiền tăng cao so với luật cũ đối với đất vườn ao liền kề thửa đất có nhà ở, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở. Tuy nhiên, phương án này chưa xử lý được vướng mắc đối với các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ các loại đất thuần túy là đất nông nghiệp, sang đất ở khi giá đất tính thu tiền tăng cao.

Nhiều người lo không kham nổi tiền sử dụng đất theo bảng giá mới

Dù TP.HCM đã tạm dừng áp dụng bảng giá đất mới từ 1/8 theo kế hoạch, nhưng nỗi lo ngại giá bất động sản tăng, gánh nặng tiền sử dụng đất tăng vẫn còn nguyên.

Phương án 2 (được Bộ Tài chính đưa ra là giữ nguyên quy định như hiện hành tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP): Không điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm và vẫn áp dụng cách tính chênh lệch tuyệt đối theo Luật Đất đai 2024.

Ưu điểm của phương án này là đảm bảo tuân thủ nghiêm túc quy định tại khoản 1 Điều 156 Luật Đất đai. Tuy nhiên, nhược điểm lại chính là không giải quyết được tình trạng chi phí tăng vọt, gây khó khăn cho người dân và chưa có cơ chế ưu đãi phù hợp với đặc điểm đất vườn ao gắn liền nhà ở - vốn đã tồn tại phổ biến trong khu dân cư.

Bộ Tài chính đã có công văn đề nghị các địa phương báo cáo nhanh về việc thực hiện tính tiền sử dụng đất đối với các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở. Qua tổng hợp, một số địa phương đã đề xuất áp dụng mức thu theo tỷ lệ phần trăm, tương tự như phương án 1, nhằm hỗ trợ người dân trong bối cảnh giá đất có nhiều biến động.

Trước đó, trả lời câu hỏi của báo chí về phương án “gỡ khó” cho người dân khi phải nộp 100% chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp, bà Nguyễn Thị Thoa, Phó Cục trưởng Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính) cho biết, Bộ Tài chính đã có văn bản gửi các địa phương yêu cầu báo cáo, đánh giá việc thu tiền sử dụng đất đối với cá nhân, hộ gia đình. Từ Luật Đất đai năm 2013 đến Luật Đất đai năm 2024 quy định về nghĩa vụ tài chính đối với hộ gia đình, cá nhân khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất đều không có sự phân biệt. Luật Đất đai 2024 bỏ khung giá đất, giao địa phương ban hành bảng giá đất để tiệm cận hơn với giá thị trường.

"Chúng tôi đã lường trước khả năng bảng giá đất sẽ tăng; trong khi đó, nghĩa vụ tài chính vẫn được tính theo giá trong bảng giá đất. Sau khi tổng hợp báo cáo từ các địa phương, Bộ sẽ đánh giá toàn diện và phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường để rà soát, kiến nghị sửa đổi quy định trong luật”, bà Nguyễn Thị Thoa cho biết.

Theo Phó Cục trưởng Cục Quản lý công sản, trước mắt, Bộ Tài chính đang lấy ý kiến về dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 103/2024 (quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất). Trong đó, Bộ đề xuất bổ sung khoản 6 vào Điều 52 nhằm xử lý các trường hợp chuyển tiếp.

Cụ thể, khoản bổ sung này áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở (trước đây được xác định là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở nhưng không được công nhận là đất ở) sang đất ở.

Bộ Tài chính đề xuất, tiền sử dụng đất nên được thu bằng 50% khoản chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở và theo giá đất nông nghiệp, tại thời điểm cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.