“Giá thị trường” để bồi thường thu hồi đất là giá nào?

Đây là một trong những nội dung được nhấn mạnh tại Phiên họp thứ 5 Hội đồng khoa học của Ủy ban Thường vụ Quốc hội góp ý về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) diễn ra tại Nhà Quốc hội, sáng 10/3.

Giá đất có thể biến động rất nhanh

TS.Nguyễn Quân, nguyên Bộ trưởng Bộ Khoa học và Công nghệ lưu ý, vấn đề thu hồi đất có nhiều trường hợp khá phức tạp. Hiện nay trên 70% số khiếu kiện, tranh chấp là về lĩnh vực đất đai.

Do đó, nếu không quy định rõ tiêu chí các dự án vì mục đích phát triển kinh tế xã hội thì dự án nào cũng có thể xếp vào loại này, dẫn đến nhiều hệ lụy. Nếu Nhà nước đứng ra thu hồi đất để phục vụ cho các dự án thương mại của các doanh nghiệp thì sẽ không nhận được sự đồng thuận của cộng đồng dân cư, có thể gây mâu thuẫn xã hội, khiếu kiện kéo dài, dễ dẫn đến sai phạm. 

Dự thảo đưa ra khái niệm “giá thị trường” về mức bồi thường khi thu hồi đất, tuy nhiên, chưa xác định được rõ “giá thị trường” là giá nào, vì giá đất có thể biến động rất nhanh, đặc biệt khi có dự án liên quan.

Ông cũng cho rằng, chưa xác định rõ cơ quan nào đứng gia xác định giá thị trường, thực tế bảng giá đất của các địa phương đều không sát với giá thị trường. Việc bồi thường theo giá thị trường là việc rất mơ hồ, khó xác định chính xác nên quy định như dự thảo chưa đảm bảo khả thi trong áp dụng thực tế. 

Cũng đề cập quy định thu hồi đất để phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, PGS.TS Nguyễn Thị Nga - Phó Trưởng Khoa Pháp luật Kinh tế - Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng đây là một trong những vấn đề nhận được sự quan tâm nhiều nhất; cần phải có sự chỉnh sửa để đảm bảo làm rõ nội hàm các quy định và được áp dụng thống nhất.

Đối với dự án nhà ở thương mại, khu dân cư nông thôn, dự án đô thị, tại Điều 128 dự thảo cho phép chủ đầu tư được thỏa thuận người có đất trong vùng dự án. Bà Nguyễn Thị Nga kiến nghị, để tránh tình trạng chậm tiến độ hoặc không thể thực hiện được dự án trong trường hợp một số người có đất không đạt được sự thỏa thuận với chủ đầu tư thì nên đưa ra tỷ lệ thoả thuận thành công là bao nhiêu thì dự án được triển khai, tỷ lệ không đồng thuận là bao nhiêu thì cho phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền được áp dụng biện pháp hành chính, thậm chí là cưỡng chế để đảm bảo tiến độ thực hiện dự án đầu tư.

Để đảm bảo sự công bằng và phúc đáp quyền lợi cho người có đất bị thu hồi, PGS.TS Nguyễn Thị Nga cho rằng, nên sửa quy định tại khoản 3 Điều 81 với nội dung bổ sung: Việc bồi thường về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi theo giá đất cụ thể do UBND cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm đó.

Bên cạnh đó, dự thảo luật cần xác định cơ quan định giá cấp tỉnh là cơ quan độc lập với UBND cấp tỉnh, có nhiệm vụ định giá và quản lý giá. Trong quá trình xác định giá đất cụ thể cần quy định trách nhiệm bắt buộc cơ quan định giá phải thuê đơn vị có chức năng tư vấn xác định giá đất cụ thể.

Kiểm soát quyền lực trong đất đai

Góp ý vào dự thảo, GS.TS Võ Khánh Vinh, thành viên Hội đồng khoa học của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội, nguyên Phó Chủ tịch Viện Hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam đề nghị quan tâm đến nội dung kiểm soát quyền lực trong đất đai, nhất là khi tham nhũng liên quan đến đất đai hiện nay còn rất lớn.

Ông cho rằng, thực chất kiểm soát quyền lực nhà nước chính là đề cao vai trò của người dân, vai trò giám sát của người dân trong lĩnh vực này để từ đó cụ thể hóa trong từng nội dung của luật. 

GS.TS Hoàng Thế Liên, thành viên Hội đồng khoa học của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội, nguyên Thứ trưởng Bộ Tư pháp thì nhấn mạnh nguyên tắc về quyền chủ sở hữu toàn dân là nội dung chi phối, nguyên tắc cơ bản của toàn dự thảo luật.

Do đó, cần nêu rõ người dân quyền giám sát, quyền đề nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý khi có sai phạm, quyền tham gia ý kiến đối với các vấn đề quy hoạch, điều chỉnh địa giới hành chính; tạo điều kiện để người dân tham gia đóng góp ý kiến vào những vấn đề quan trọng đúng theo vai trò của người chủ sở hữu.

Bên cạnh đó, cần nêu rõ hơn nữa quyền của cơ quan đại diện của dân, đảm bảo tính minh bạch, rõ ràng, đặc biệt trong các vấn đề cụ thể như quy hoạch, thu hồi đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất… Ông đề nghị cần có cơ chế kiểm soát mạnh mẽ để ngăn chặn tiêu cực nảy sinh.

Ông Nguyễn Văn Huệ, Trưởng Ban Nghiên cứu Chính sách, pháp luật, Hội Luật gia Việt Nam đề nghị xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu, thông tin về đất đai thống nhất trong phạm vi cả nước; xác lập cơ chế tiếp cận thông tin đất đai một cách đơn giản, thuận tiện và dễ dàng nhằm phục vụ cho hoạt động giám sát của người dân. Minh bạch hóa thông tin đất đai, từ khâu quy hoạch đất đai đến hiện trạng sử dụng đất.

Phát biểu bế mạc, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định - Chủ tịch Hội đồng khoa học của Ủy ban Thường vụ Quốc hội đánh giá cao các ý kiến góp ý, đồng thời nhấn mạnh các chuyên gia cũng cho rằng không thể có ngay chính sách hoàn hảo hay một luật hoàn hảo tuyệt đối mà cần có quá trình để hoàn thiện; trong bối cảnh hiện nay tìm ra phương án tối ưu và còn cần tiếp tục nghiên cứu./.