Thị trường bất động sản đang đối mặt với những thách thức “chưa từng có trong lịch sử", trong đó 4 đợt dịch Covid-19 đang diễn ra và giãn cách xã hội đang làm thị trường gần như tê liệt.

Theo số liệu từ CBRE Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm, nguồn cung bất động sản tại TP.HCM đã giảm 9% so với sáu tháng đầu năm ngoái. Cả thị trường TP.HCM chỉ có 5.894 căn hộ được chào bán. Đây là số lượng nguồn cung thấp nhất trong lịch sử. Tại Hà Nội, tình hình cũng không khả quan hơn khi số căn mở bán chỉ đạt khoảng 8.000 căn hộ, thấp nhất trong 5 năm trở lại đây.

Trong nhiều tháng gần đây, đặc biệt là tháng 7 và tháng 8/2021, nguồn cung hầu như không xuất hiện trên thị trường bất động sản. Các lệnh giãn cách xã hội liên tiếp được thực thi khiến chủ đầu tư không thể thực hiện bất cứ một hoạt động chào bán nào.

Không chỉ ảnh hưởng đến thị trường căn hộ để bán, dịch bệnh diễn biến phức tạp cũng đang khiến hoạt động cho thuê căn hộ suy yếu do nhu cầu giảm từ nhóm chuyên gia, người nước ngoài. Nguồn cung căn hộ cho thuê rất lớn trong khi không có nguồn cầu đã khiến giá thuê và lợi nhuận của nhà đầu tư giảm mạnh.

• 

• 

• 

• 

Nếu như trước dịch, lợi suất cho thuê căn hộ tại TP.HCM đạt từ 7 - 9%/năm thì sau khi đại dịch diễn ra, con số này đã giảm một nửa, chỉ còn từ 4 - 6,5%/năm. Đặc biệt, trong quý 2 năm 2021, với sự bùng phát mạnh mẽ của dịch bệnh, lợi suất cho thuê căn hộ chỉ còn tối đa 4%.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, dịch bệnh Covid-19 bùng phát lần thứ 4, diễn biến phức tạp càng khiến những khó khăn trên thị trường bất động sản thêm chồng chất.

Các sàn bất động sản và môi giới bất động sản là một mắt xích quan trọng trên thị trường. Hiện nay có 300.000 môi giới đang hoạt động, trong đó 70% là môi giới hoạt động chính quy và phần lớn môi giới bất động sản đều khó khăn. Các sàn giao dịch bất động sản chưa kịp phục hồi hoàn toàn từ những lần bùng phát dịch bệnh trước thì nay một lần nữa chịu tác động nặng nề hơn.

“Trong đợt dịch lần thứ 4 gần như 100% các sàn giao dịch bất động sản đóng cửa, đặc biệt là TP.HCM trong những tháng qua phải đóng cửa không được hoạt động để phòng chống dịch. Không chỉ có TP.HCM các thị trường lớn như Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng, Nha Trang… các sàn giao dịch bất động sản đều phải đóng cửa. Còn các tỉnh không bị dịch Covid-19 thì thị trường bất động sản yếu, quy mô nhỏ” - ông Nguyễn Văn Đính nói.

Giãn cách xã hội kéo dài tại nhiều tỉnh thành đang khiến hàng loạt doanh nghiệp bất động sản buộc phải đóng cửa, chuyển sang chế độ làm việc tại nhà hoặc tạm dừng hoạt động. Đối với các chủ đầu tư, kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp bị phá vỡ một cách nghiêm trọng, các sự kiện bán hàng bị tạm ngưng. Hầu hết các chủ đầu tư dự án đều phải điều chỉnh kế hoạch kinh doanh giảm từ 30% thậm chí cao hơn do các hoạt động bị ngưng trệ vì dịch bệnh.

• 

• 

• 

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Công ty Đại Phúc Land cho biết, kế hoạch kinh doanh, việc triển khai thi công xây dựng dự án cũng bị đình trệ, tiến độ thi công các công trình xây dựng bị ảnh hưởng do giãn cách xã hội, giá vật liệu xây dựng leo thang làm gia tăng chi phí đầu vào đáng kể cho doanh nghiệp. Đại dịch cũng làm biến động nguồn lao động phục vụ cho công trường. Sau khi dịch bệnh qua đi, việc tìm kiếm nhân công lao động cho các công trình là vấn đề lớn của các nhà thầu. Doanh nghiệp phải đối mặt với khó khăn về sự chậm trễ tiến độ dự án. Dự án bất động sản sẽ khó có thể bàn giao sớm hoặc đúng tiến độ.

“Việc đảm bảo dòng tiền xuyên suốt duy trì hoạt động là cực kỳ quan trọng, không chỉ trước mắt mà còn dài hạn. Tuy nhiên, trong khi doanh thu ngưng trệ mà chi phí vẫn phải chi ra thì doanh nghiệp bất động sản sẽ gặp áp lực. Không thu về lợi nhuận mà lãi suất ngân hàng và lãi từ vay các nguồn khác đến kỳ vẫn phải trả, đây là một thách thức lớn cho doanh nghiệp” - bà Nguyễn Thị Thanh Hương nói.

Dòng tiền của doanh nghiệp bất động sản hiện nay cũng giống như oxy cho người bệnh. Nếu không có dòng tiền thì doanh nghiệp sẽ chết. Tình trạng thị trường bất động sản tiếp tục tê liệt diễn ra thì doanh nghiệp bất động sản sẽ "chết trên đống tài sản”, bà Nguyễn Thị Thanh Hương cho biết thêm.

Việc thiếu dòng tiền cũng liên quan trực tiếp đến khó khăn về tín dụng, do lãi suất vay ngân hàng hiện nay chưa giảm như kỳ vọng và doanh nghiệp chưa được giãn hoãn, vẫn phải trả lãi ngân hàng đều đặn hàng tháng.

Theo ông Lê Hoàng Châu Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) doanh nghiệp đang phải đôn đáo đi vay mượn, thậm chí “vay nóng” để trả lương, để duy trì hoạt động tối thiểu và trả lãi ngân hàng, nhất là các khoản vay tín dụng đến hạn. Theo quy chế hoạt động của ngân hàng, các khoản vay đáo hạn nếu không trả đúng thời gian thì sẽ được ngân hàng tự động chuyển thành khoản nợ xấu. Việc phân loại thành nợ xấu sẽ càng khiến doanh nghiệp khó khăn hơn do không thể tiếp cận được các khoản vay mới.

“Các doanh nghiệp bất động sản hầu như chưa được xem xét hỗ trợ thỏa đáng vì vẫn bị coi là lĩnh vực kinh doanh tiềm ẩn rủi ro. HoREA đề xuất cho các doanh nghiệp được giảm lãi vay, gia hạn thời gian trả nợ, khoanh nợ đáo hạn, không chuyển sang nợ “xấu” và tạo điều kiện cho doanh nghiệp được tiếp cận khoản vay tín dụng mới để tiếp tục thực hiện dự án” - ông Lê Hoàng Châu nói.

• 

Sau gần hai năm dịch bệnh, nguồn lực dự phòng của các doanh nghiệp đang cạn dần. Điều này là rất nguy hiểm, bởi đến thời điểm dịch bệnh qua đi, việc tái đầu tư để khôi phục các hoạt động và bán hàng sẽ gặp thách thức rất lớn. Một tác động khác ngoài bệnh dịch là chi phí đầu vào, giá nguyên liệu nhiều như xi măng, sắt thép, cát… đều tăng khiến các kế hoạch kinh doanh phải điều chỉnh, phương án tài chính phải thay đổi, dòng tiền vốn “khô hạn” vì dịch bệnh nay trở nên khó khăn hơn.

Đại dịch làm thay đổi toàn bộ hoạt động kinh doanh bất động sản trên các phân khúc và các mảng thị trường. Trong khi, doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn thì giá bất động sản lại tăng lên, điều này dường như đi ngược với quy luật.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho biết, với việc giảm nguồn cung nên người mua không có nhiều lựa chọn. Trong 2 năm vừa qua, TP.HCM không xuất hiện căn hộ bình dân, xuất hiện nhiều căn hộ hạng sang và siêu sang. Còn tại Hà Nội, thị trường khá cân bằng với sự xuất hiện của cả căn hộ bình dân, trung cấp và cao cấp.

Với kịch bản xấu hơn là dịch bệnh không được kiểm soát vào cuối quý 3 hoặc quý IV/2021 hay qua năm 2022 dịch bệnh mới được kiểm soát, thì nguồn cung chào bán giảm xuống vô cùng thấp. Giá bán tương đối ổn định cho dự án trung cấp nhưng tăng 3-4% cho dự án cao cấp” - bà Dương Thùy Dung nói.

• 

• 

• 

• 

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản những tháng cuối năm và cả năm 2022 sẽ khó khăn và phải đối mặt với nhiều thách thức nguồn cung giảm, giá tăng mạnh và nguy cơ bong bóng của thị trường.

“Dù dịch bệnh và không có giao dịch nhưng giá nhà, đất không hề giảm và thị trường đang hình thành một mặt bằng giá mới với các dự án bất động sản đủ các cơ sở pháp lý. Giá tại một số dự án tăng lên 15-20% trong thời gian ngắn là cao, tuy nhiên khả năng tiêu thụ sản phẩm của các dự này không tốt. Nhà, đất có giảm giá sau đợt dịch không? Tôi cho rằng giá sẽ không giảm khi áp lực đầu vào của bất động sản đang tăng. Lạm phát ở nhiều mặt hàng, giá đất đền bù giải phóng mặt bằng cao khi giá đất ở các địa phương đang được điều chỉnh tăng 10-15%, vật liệu xây dựng tăng giá từ 40 - 50% nên giá nhà, đất chắc chắn không giảm”./.